近期，物業板塊新股表現欠佳，但仍阻擋不了物業公司前仆后繼的心。

　　10月26日，融創服務通過港交所上市聆訊，短期內將在香港主板掛牌上市，匯豐及摩根士丹利為公司上市聯席保薦人。

　　融創服務專注于國內一線及二線城市，經過16年發展，已成長為增速最快的中國大型物業管理綜合服務商。據中指數據顯示，2019年融創服務的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，在物業服務百強企業中排名第一。

　　融創服務上市，基本面有什么關鍵點？

　　較快增長的腰部玩家

　　相比其他物管公司，依靠母公司融創中國，融創服務具備天然的增長優勢。從招股書得知，2017年—2019年，融創服務分別實現營業收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復合增長率59.5%；對應的凈利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復合增長率150.7%。而在疫情之下，物業管理價值日益凸顯，融創服務更是迎來業績的集中爆發。其在2020年上半年實現營收17.91億元、實現利潤2.51億元，分別同比增長52.9%及367.6%。

　　顯然，融創服務營收和利潤飆升，離不開其在管建筑面積和合約建筑面積的快速增長。截至2020年6月30日，融創服務經營范圍覆蓋中國29個省、自治區及直轄市的127個城市，其中在管物業中有86.1%位于中國的一線及二線城市；合約建筑面積由2017年末的5740萬平方米，增長至2020年6月底的2.321億平方米，年復合增長率74.9%；在管建筑面積則由2017年末的2000萬平方米，增長至2020年6月底的1.054億平方米，年復合增長率94.5%。2020年6月末，融創服務合約管理面積為在管面積的2.2倍，可見龐大的儲備面積能夠為融創服務的持續高速增長積蓄充足增長勢能。

　　不過，拋開增速，僅看規模，融創服務和碧桂園服務、萬科物業這樣的行業龍頭相比，仍有一定差距。據克而瑞統計，截至2019年底，在管面積超過1億平方米的企業就有15家，萬科物業和碧桂園服務以4.39億平方米、3.93億平方米位列前兩位，融創服務則剛剛跨越1億大關。營收規模上，融創服務也遜色于頭部企業。公開資料顯示，2019年萬科物業的營收已經達到127億元，碧桂園服務和綠城服務分別為96.4億元和85.82億元。另外，招商積余、雅生活、保利物業去年營收同樣都超過了50億元，融創服務28.27億元的體量大體處于行業中游水平，屬于腰部玩家。

　　毛利率落后的原因

　　從毛利率來看，融創服務在2017年-2019年的整體毛利率分別為21%、23%及25.5%，呈持續上升態勢。但是，據中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的數據，截至2020年4月30日之前已經在A股、H股上市的26家內地物管公司，近三年毛利率均值分別為29.8%、29.7%、29.4%，融創服務近三年都略遜于行業平均水平。拿母公司實力尚在融創中國之下的金科服務和世茂服務來說，后兩者2017-2019年間毛利率分別為26.8%、25.7%、27.3%和27.45%、29.35%、33.67%，毛利率也都在融創服務之上。